1. Действителен ли е договорът между Петров и Иванов и може ли Дафинка да го развали? Ако не може да го развали, то по какъв начин би могла Дафинка да защити правата си?

Сключеният между Камен Петров и Иванов писмен договор следва да се квалифицира като действителен предварителен договор по смисъла на чл. 19, ал. 1 ЗЗД.  В случая следва да се прецени дали незастроеното УПИ се притежава в режим на СИО или не. Според данните от казуса е закупен по време на фактическа раздяла, което като обстоятелство открива възможност за водене на иск по чл. 21, ал. 4 СК , с който Петров да докаже, че УПИ е негова лична собственост, оборвайки презумпцията за съвместен принос. Същевременно до провеждането на такъв иск, респективно до влизането на сила на съдебно решение в този смисъл и при липса на данни за приложим друг имущественобрачен режим, следва да приемамем, че е налице СИО върху имот, който е придобит след сключване на валиден граждански брак.

В случая ПД не е сделка на обикновено управление на общо съпружеско имущество по смисъла на чл. 24, ал. 2 СК и тълк.р. № 91/74 г. на ОСГК ВС и не поражда действие за неучаствалата съпруга Дафинка. Този договор има действие само между страните по него (чл. 21, ал. 1 ЗЗД). Тъй като Дафинка не е страна по този договор, тя не разполага с потестативното право да го развали (чл. 87 ЗЗД). Същата не разполага и с правата по чл. 24, ал. 4 СК, тъй като предварителният договор не е сделка на разпореждане с вещни права върху недвижим имот-СИО и би могъл да бъде атакуван едва след сключване на окончателния договори или влизане в сила на съдебно решение, което замества окончателния договор.

2. Ако Иванов предяви иск за обявяване на договора му с Петров за окончателен, следва ли съдът да го уважи? Би ли се променил отговорът Ви, ако страни по ПД бяха както Петров, така и Дафинка, но към момента на предявяване на иска Иванов все още не бе платил уговорената цена?

Конкретен отговор на поставения материалноправен въпрос за действието на предварителния договор, сключен от един от съпрузите, без участието на другия, с недвижим имот, притежаван в режим на съпружеска имуществена общност е даден с решение № 87 от 12.6.2020 г по гр.дело № 4051/19 г на ВКС, Четвърто гражданско отделение, постановено след определението по чл.288 ГПК, по настоящото дело, с което е допуснато касационно обжалване на въззивното решение. С посоченото решение е прието, че предварителният договор не е акт на разпореждане с право на собственост. Правото на собственост върху имота преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача едва при сключването на окончателния договор, респ.от момента на влизане в сила на решението, с което предварителният договор бива обявен за окончателен.В този момент настъпва транслативния ефект на разпоредителната сделка, т.е. осъществява се разпореждането с вещ, съпружеска имуществена общност, по смисъла на чл.24 ал.4 СК. По отношение на предварителния договор, съгласието на другия съпруг представлява задължително условие за сключване на окончателния договор по съдебен ред, като същото следва да бъде дадено изрично и то в изискуемата от закона форма за действителност, предвидена за самия предварителен договор. Съдът не разполага с правомощието да обяви за окончателен предварителен договор за продажба на недвижим имот, съпружеска имуществена общност, сключен само от единия съпруг, предоставяйки на другия съпруг възможността да оспори извършеното разпореждане в срока по чл.24 ал.4 СК.

Да, в този случай би следвало съдът да уважи иска при наличие на останалите предпоставки за възникване и успешно упражняване на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като е без значение дали ищецът – купувач е заплатил, или не цената, чието плащане е предвидено като предпоставка за възникване и упражняване на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Това бе прието и в Тълкувателно решение 4/2020 от 09. 05.2023 г. 3., според което обстоятелството, че купувачът не е заплатил цялата продажна цена, не представлява пречка за успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и в хипотезите, когато това е предвидено като условие на предварителния договор за сключването на окончателния. Самият закон допуска такава хипотеза и регламентира възможността да се обяви за окончателен предварителен договор за покупко – продажба, по който не е платена цялата цена, както и разписва условията, при които се реализира тя – както по отменената процесуална уредба – чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.), така и по действащия ГПК – чл. 362, ал.1 ГПК. Необходима предпоставка за това е съществуването на правна връзка между  страните, основана на валиден предварителен договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния договор, който не е развален или прекратен. Заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията. В производството по този иск следва бъде разрешен спорът между страните относно наличието на предпоставките за сключване на окончателния договор, включително и спорните въпроси относно съдържанието на поетите с предварителния договор права и задължения. Във всички случаи съдът, разглеждащ дело с такъв предмет, трябва да прецени правното значение и последици на всички факти и обстоятелства, които са установени по делото, и които могат да се приемат за относими към постигнатите между страните уговорки за съществените условия на договора, както и за изпълнението на задълженията на всяка една от страните.

3. Възникват ли за Камен Петров някакви неблагоприятни последици от отказа на Дафинка да го упълномощи за изповядването на нотариалния акт за продажба на имота? А за Дафинка?

Камен Петров е обещал действието на трето лице – съпругата си Дафинка, и е длъжен да плати обезщетение на Иванов, ако Дафинка откаже да извърши обещаното правно действие – арг. от чл. 23 ЗЗД. Отделно от това Иванов би могъл да развали ПД и да претендира обезщетение по реда на чл. 88 ЗЗД ведно връщане на цената, ако същата е била заплатена. Тук може да се постави и въпросът дали би било основателно искане за обезщетение за вреди за това, че от плащането до нейното окончателно връщане Иванов е бил лишен от заплатената парична сума, репсктивно в какъв размер би било това обезщетение. Трайната и последователна практика на ВКС, според която вредата от невъзможността за използване на определена парична сума, чието връщане е дължимо на кредитора, може да има характер само на пропусната полза (неосъществено увеличаване на имуществото, което се основава на предположението за състоянието, в което то би се намирало, ако не бяха засегнати  определени блага). Нещо повече, в юриспруденцията еднозначно се приема, че в подобни случаи законът презюмира необоримо, че тази вреда е най-малко в размер на законната лихва за забава /чл. 86, ал. 1, изр. 1 ЗЗД/, която се дължи от датата, на която е внесена сумата по мярката за неотклонение „парична гаранция“, до датата на реалното връщане на тази сума.

Може да се разсъждава дали отговорността на Дафинка не би могла да бъде ангажирана по реда на чл. 21, ал. 2 ЗЗД  – на деликтно основание като трето лице, което съзнателно цели да осуети изпълнението на предварителния договор и по този начин нарушава чужда облигационна връзка. Като че поне формално не съществуват пречки на въпроса дали е възможно преченето на изпълнението по смисъла на чл. 21, ал. 2 ЗЗД да бъде осъществено чрез бездействие от страна на третото лице да бъде отговорено положително. Формулировката, използвана в разпоредбата на чл. 21, ал. 2 ЗЗД, не съдържа индиции за формите, чрез които преченето на изпълнението може да бъде осъществено и следователно не изключва отнапред възможността да става дума както за действия, така и бездействия. Разбира се, следва да се държи сметка, че към юридическото бездействието  правото прикрепва определени правна последици само там, където е съществувало предшестващо задължение за действие и то не е било спазено. В случая Дафинка не е имала задължение да даде пълномощно, доколкото не е страна по ПД. Може да се разсъждава какво би станало, ако подобно задължение се основава на споразумение между Петров и Дафинка, но данни в тази насока в казуса липсват.

4. Ако Филаретов предяви против Иванов иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, може ли Иванов да привлече Камен Петров като помагач в производството, респективно до кой момент може да стори това и какви биха били последиците от това?

Съгласно разпоредбата на чл. 219 ал. 1 във вр. с чл. 218 ГПК – ответникът Иванов може да привлече своя контрагент Камен Петров като трето лице-помагач в производството по иска на Филаретов по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с отговора на исковата молба, доколкото Камен Петров би имал интерес решението да бъде постановено в полза на Иванов. Иванов, който има обратен иск срещу Камен Петров за платената цена по предварителния договор плюс обезщетение за вреди, може да го предяви за съвместно разглеждане едновременно с искането за привличане – арг. от чл. 219, ал. 3 ГПК. Правните последици от привличането на Камен Петров като помагач на Иванов се уреждат съобразно разпоредбите на чл. 223, ал.1 и ал. 2 ГПК. Постановеното решение ще има установително действие в отношенията между Камен Петров и Иванов. Това, което съдът е установил в мотивите на решението си по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен от Филаретов срещу Иванов, ще е задължително за Камен Петров в отношенията му с Иванов. Камен Петров няма да може да го оспорва под предлог, че Иванов зле е водил делото, освен при условията на чл. 223, ал. 2, in fine  ГПК.

5. Тъй като Дафинка иска да си върне владението върху имота, какво трябва да предприеме тя – с какъв иск следва да се защити, пред кой съд следва да бъде предявен искът, кои са надлежните страни по него и подлежи ли на вписване исковата молба? Ако искът е предявен само от Дафинка, как може да се защити Камен Петров?

Иск за собственост по чл. 108 ЗС. Местната компетентност се урежда съобразно чл. 109 ГПК по местонахождението на имота  –  в случая гр.Созопол). Относно процесуалната легитимация, като абсолютна процесуална предпоставка, за която съдът следи служебно, по ревандикационната претенция се извежда от твърденията на ищеца, че е собственик на вещта, предмет на спора, а ответникаът владее същата към момента на предявяване на иска без за това владение или държане да е налице основание, поради което същият моли, след като се установи, че е собственик на процесния имот- предмет на спора,  ответникът да бъде осъден да му предаде владението. Пасивно легитимирано лице по иска по чл. 108 ЗС е това, за което посредством ясни и конкретни твърдения се сочи, че към момента на предявяване на исковата претенция владее или държи без основание вещта, тоест упражнява фактическа власт. Ако към момента на предявяването на иска ответникът не владее нито държи имота, ревандикационният иск е изцяло или частично основателен в установителната част, но е неоснователен в осъдителната част. Ищец по иска може да бъде или само Дафинка ( доколкото предявяването на иск за собственост по чл. 108 ЗС относно вещ, обща на двамата съпрузи, е действие на обикновено управление и може да се извърши от всеки един съпрузите,  или Дафинка и Камен, доколкото двамата са необходими факултативни другари¹ в случаите, в които се иска връщане на владението на имот, притежаван в режим на СИО. Ответник по иска е Филаретов, тъй като той владее имота към момента на предявяване на иска, като за да бъде обвързан и Иванов следва искът да е насочен и срещу него.

Ако искът е предявен единствено от Дафинка, но не и от Камен, то последният разполага с право да иска отмяна на съдебното решение по реда на чл. 304 ГПК. Това е така, защото процесуалните действия, извършени от единия съпруг по предявен иск за собственост, могат да доведат и до неблагоприятно засягане на общото право, защото от силата на пресъдено нещо на съдебното решение ще бъде обвързан и неучаствалият в делото съпруг. В този случай защитата на другия съпруг е обезпечена чрез възможността да иска на основание чл. 304 ГПК отмяна на влязлото в сила съдебно решение или определение за прекратяване на производството поради отказ от иска. Това разрешение е дадено в т. 12 на Постановление № 2 от 29.09.1977 г. на Пленума на ВС, прието при действието на ГПК от 1952 г. /отм./, но приложимо и при сега действащия ГПК, в сила от 01.03.2008 г. В досегашната съдебна практика тезата за задължителност на другарството на съпрузите се е основавала именно на този тълкувателен акт. Според т. 12 от Постановление № 2/1977 г. „когато се касае до спор с вещноправен характер относно вещ от имуществената общност, спорното правоотношение е от такова естество, че решението трябва да бъде еднакво за двамата съпрузи”. Оттук е изведен изводът, че „поради това искът следва да бъде предявен от или срещу двамата съпрузи”- но не като изискване за съвместна процесуална легитимация, а само доколкото в процеса те имат качеството на необходими другари по смисъла на чл. 172, ал. 2 ГПК /отм./, поради което неучаствалият в процеса съпруг може да иска отмяна по чл. 233, ал. 2 ГПК /отм./ на влязлото в сила съдебно решение.

Исковата молба подлежи на вписване съгласно тълк. р. № 3 от 2010 г. на ОСГК ВКС.

6. Какви права има Филаретов във връзка с построяването на сградата, по отношение на кого следва да ги упражни и по какъв ред?

Филаретов е извършил строеж в чужд имот. Той не разполага с правата по чл. 71 и 72 ЗС, вкл. с право на задържане, тъй като не е получил владението въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота (арг. от противното от чл. 70, ал. 3 и чл. 72, ал. 3 ЗС). Има само правата и задълженията на обикновен владелец, изършил подобрение в чужд имот – чл. 73, 74 ЗС. Вземанията си за необходими разноски и подобрения Филаретов следва да предяви по общия исков ред по отношение на собствениците на имота – Дафинка и Камен Петрови. ППВС № 6/1974 г.

7. Може ли според Вас Дафинка да иска по реда на чл. 109 ЗС построената сграда да бъде премахната? Вписва ли се ИМ по чл. 109 ЗС? Може ли Дафинка да съди Филаретов за обезщетение за ползване на имота от предаване на владението до предявяване на иска по чл. 108 ЗС и ако да, с какъв иск може да стори това?

Ако бъде доказано, че построеното пречи на собственика да упражнява правото си на собственост, то иск по чл. 109 ЗС ще бъде уважен, включително при направено искане за премахване на изградената постройка. Това е така, защото целта на негаторния иск е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение. Такова неоснователно въздействие безспорно е и построяването на сграда от трето лице, попадаща в имота на ищеца. Без правно значение е дали сградата е построена без строителни книжа, в отклонение от наличните строителни книжа или при съобразяване със строителни книжа, които противоречат на строителните правила и норми В този смисъл е и разрешението дадено в константната практика на ВКС, включително и в Тълкувателно решение № 31 по гр. д. № 10/1984 г. на ОСГК на ВС, в което е прието, че основание за защита чрез иска се поражда и само при състояние, от които възникват заплашване и опасност от вредно и смущаващо въздействие, което произтича от упражняване на правомощия, но които обективно пречат и/или ограничават тези на потърсилия правна защита. Функцията на иска е да отрече във всички тези и други аналогични случаи неправомерността и да предотврати неоснователните действия, поведение и състояние, както и пр.  ( така изрично РЕШЕНИЕ № 424 ОТ 01.12.2010 Г. ПО ГР. Д. № 1482/2009 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС) Издадените от административните органи строителни книжа, меродавни за законността на строежа, установяват съгласно дадените в Тълкувателно решение № 31 от 1983 г. на ОСГК на ВС разяснения само техническата възможност и/или благоустройствената допустимост на строежа в съответния му вид с оглед обществения интерес, но не могат да установяват дали подлежащите на осъществяване въз основа на тях права на адресата на разрешението не засягат права на трети лица и в този смисъл подобно възражение за неоснователност на  предявеният иск по чл. 109 ЗС следва да бъде отхвърлено. В същия смисъл са и съображенията, изложени в поставените по реда на чл. 290 от ГПК след допускане на касационното обжалване по настоящото дело РЕШЕНИЕ № 453 ОТ 06.01.2011 Г. ПО ГР. Д. № 815 ОТ 2010 Г. НА ВКС, ВТОРО Г.О. И РЕШЕНИЕ № 127 ОТ 12.05.2011 Г. ПО ГР. Д. № 484 ОТ 2010 Г. НА ВКС. Затова в конкретното дело следва ищцата да докаже по какъв начин изграденото от Филаретов пречи за упражняване правото на собственост и води до неговото органичаване. Извършеното в чужд имот подобрение не създава някакво вещно право в полза на подобрителя, а съгласно чл. 92 ЗС става съставка на собствената на дотогавашния собственик вещ. в кръга на правото си на собственост собственикът има и правото по негова преценка да премахне извършеното подобрение, както и да задължи подобрителя да стори това. Допълнителен аргумент в случая е и обстоятелството, че подобрителят е недобросъвестен владелец. Изключение от това общо положение, при което, когато владелецът е добросъвестен, то собственикът е принуден да запази извършените подобрения, съставляват случаите на незаконно строителство².Позицията на съдебната практика в тази насока е сравнително константна.

Още в т.ІІ.7. на ППВС № 6/27.12.74 г. е прието, че подлежащите на премахване незаконни строежи не се заплащат като подобрения³, освен ако собственикът на имота желае да ги запази. Това кога един строеж е незаконен и подлежи на премахване се определя от техническите органи, съгласно разпоредбите на действащото законодателство⁴. При определяне на стойността им в такъв случай се държи сметка за евентуалното им премахване⁵.

И в по-новата литература, при липса на изрично законово правило, аналогично на това на чл. 80 ЗИСС отм., се споделя виждането, според което собственикът би следвало да може да иска премахване на подобреният от и за сметка на извършилия ги недобросъвестен владелец, без да дължи обезщетение.

Според приетото от ВКС в ТР № 4/2015 от 06.11.2017 г.  ОСГК на ВКС чл.114, ал.1, б.”в” ЗС и чл.11 от Правилника за вписванията вписват се исковите молби за постановяване на съдебни решения по чл.112, ал.1, б.”з” ЗС /съответно решения по чл.4, б.“з“ от Правилника за вписванията/, а съгласно чл.112, ал.1, б.”з” ЗС на вписване подлежат всички съдебни решения, които заместват актовете по чл.112, ал.1, б.”а” ЗС. С изменението на чл.112, ал.1, б.”а” ЗС, публ. в ДВ бр.34 от 2000 г., бе прието, че се вписват не само актовете, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, но и актовете с които се признават такива права. С оглед тези разпоредби на ЗС и Правилника за вписванията исковите молби по искове с правна квалификация чл.109 ЗС не подлежат на вписване, тъй като решенията по тези искове нито учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват, нито признават право на собственост върху недвижими имоти или друго вещно право върху такива имоти.

С иск по чл. 59 ЗЗД може собственикът да претендира от ползващия несобственик стойността на осъщественото ползване, доколкото ищецът се е обеднил като е пропуснал да реализира един сигурен доход, докато ответникът се е обогатил без основание, спестявайки разноски за ползването на имот от същия вид.

---

1 По предявен от или срещу съпрузите иск за собственост на вещи или имоти, придобити в режим на съпружеска имуществена общност, съпрузите са необходими, но не са задължителни другари. Решение № 131 от 10.01.2018 г. по гр. д. № 3538 / 2016 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение И с  Тълкувателно решение по Тълкувателно дело № 3 по описа за 2016 година на Общо събрание на Гражданска колегия бе прието, че по предявен от или срещу съпрузите иск за собственост на вещи или имоти, придобити в режим на съпружеска имуществена общност, съпрузите са необходими, но не са задължителни другари.

2 В кои случаи строителството може да бъде определено като незаконно ни казва правилото на чл. 225, ал. 2 ЗУТ. Също так,а съгласно § 184. ¹ от ПЗР на ЗУТ, строежи, извършени незаконно до влизане в сила на този закон, могат да бъдат узаконени по искане на собственика, ако са допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби, като в ал. 5, изречение второ на същия параграф е предвидено, че ако строежът е изграден от несобственик, отношенията между строителя и собственика се уреждат съгласно изискванията на чл. 72 – 74 от Закона за собствеността. Тоест, когато е незаконно строителство, но може да бъде узаконено и собственикът иска да го задържи, би следвало във всички случаи да дължи обезщетение както на добросъвестния, така и на недобросъвестния владелец.

3 Така и РЕШЕНИЕ № 315 ОТ 25.10.2012 Г. ПО ГР. Д. № 1189/2011 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС

4 Така Решение № 308 от 30.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 271/2012 г., I г. о., ГК, докладчик председателят Добрила Василева

5 Съгласно чл. 225, ал. 5 ЗУТ, въз основа на влязла в сила заповед за премахване на строежа и протокол за извършените разходи по премахването, се издава заповед за незабавно изпълнение по реда на чл. 418 от ГПК. Отношенията между органите на ДНСК и граждани, осъществили незаконно строителство във връзка с разходите за премахването му, са гражданскоправни. Те възникват след приключване на процедурата по установяване на нарушителя и незаконността на извършен строеж с влязъл в сила административен акт, евентуално след принудителното му изпълнение, в който случай отношенията са административноправни. Правопораждащият гражданските правоотношения юридически факт е незаплащането на разноските по премахване на строежа от нарушителя, когато липсва доброволно изпълнение на заповедта. В условие на равнопоставеност административният орган търси съдебна защита на своето субективно право да получи направените разходи за отстраняване на незаконното строителство. Процесуалният ред за осъществяването й е в заповедно производство с всички възможни последващи отклонения, а административното правораздаване няма приложение. В този смисъл е възприетото в Решение № 224 от 6.11.2015 г. на ВКС по гр. д. № 1060/2015 г., III г. о., ГК